北京市住建委数据显示统计,11月北京二手住宅共计网签11203套,与10月北京二手房住宅网签8879套相比增加2324套,环比涨26.2%,同比增长32.1%。11月北京二手房成交量虽小幅回升,成交均价仍继续下降。总体来说,二手房市场正处于交易量平稳、价格稳步回落的轨道。

低温延续 平稳运行

11月北京二手房市场延续低温态势,成交量低位小幅回升,均价连续三个月环比下跌,重回今年3月水平,市场成交节奏继续放缓。

对于11月二手房网签量较上月提升的原因,麦田房产分析认为,受到小长假以及公积金政策使得很多购房者9月集中网签影响,10月的二手房网签量较低。低基数情况下,11月份的数据则出现回升。麦田房产认为,11月的实际交易量上并没有增加。从数据上看,就历史长周期成交量走势来看,当前市场处于较低位平稳阶段。

数据显示,11月麦田二手房新增客源量环比上升1%,新增带看量和上个月相比降低1%。由客户量和带看数据可以看出,本月客户活跃度和上个月基本相当。

与此同时,11月麦田二手房新增房源量环比下降16%,本月降幅较大主要和上月新增房源增幅较大基数较高有关。

来自贝壳研究院的数据显示,链家二手房11月带看成交比由84下降至77,带看转化率有所提高,但仍保持年内高位。买卖双方成交周期环比分别延长6.3天和5.5天,达到了2017年以来历史峰值,核心500盘快速成交率继续下探至19.4%,市场成交节奏继续放缓,成交难度继续增大。

成交节奏继续放缓

11月北京全市二手房成交均价59381元/平方米,环比下跌2.8%,同比微跌0.7%,均价与今年3月水平接近。

麦田房产首席市场分析师张叶松表示,从近几个月北京二手房价格走势来看,伴随着交易量从小高峰回落至平稳,挂牌价在下半年以来呈现出持续小幅降低的走势,市场交易价格仍将继续下降。

根据北京麦田成交房源价格监测数据,11月份买方整体议价幅度(客户议价=成交价/最后一次报价-1)为-6.9%,较上个月下滑1个百分点,本月客户议价空间是2017年以来的最高水平。

面对交易量平稳价格回落的市场,业主对房价预期继续走低,降价幅度高于市场降幅的在售房源在市场上更容易成交。

贝壳研究院的研究报告分析认为,均价的走低一方面是市场成交低迷,业主预期松动主动降价所致,北京13个区中有12个区均价环比下跌。另一方面也受结构性因素影响,10月以来单价相对较高的小户型成交占比连续两月下降,导致成交套均面积环比持续扩大。

目前,市场需求以首次置业的刚需人群和需要换房的刚改人群为主。虽然交易量交易节奏相对比较缓慢,但市场也显得更加健康、平稳。

业内观点

购房人再陷“观望”

如今,购房人观望氛围再次占据上风,尤其是整体房价近期小幅下探,更是让购房者放缓了入市的脚步。

二手房想快速成交会大多采取降价方式,而成交周期也被明显拉长,挂牌三个月及以上都未成交的房源亦属于普遍现象,预计年末二手房市场反弹力度有限。

部分区域价格或回调

未来北京二手房价将延续10、11月房价的水平,并且依然会呈现小幅下跌趋势,但整体波动的幅度并不会太大,但不同区域的房价则有较大差异,部分区域的房价或会出现更明显回调,成交量的低谷则会延续到明年一季度,而后波动或较为明显,整体市场持续降温态势不会改变。

二手房市场难反弹

作为目前调控最严的城市,北京购房者投机性需求目前已降至最低,住宅市场也因此变得更为理性,目前购房者自住需求比例极高。

自5月份达到交易小高峰之后市场需求持续减少,目前市场交易量维持在较稳定水平,预计年底不会有明显变化。